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Die Wahl der richtigen Struktur für die Verwaltung von Immobilienvermögen ist eine strategische Entscheidung für Immobilieninvestoren. Besonders die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH bietet in vielen Fällen attraktive steuerliche Vorteile. Doch welche Kriterien sprechen für diese Rechtsform, und welche Risiken sind zu beachten? Im folgenden Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte.
1. Vorteile einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH
Eine der größten Stärken der Immobilien-GmbH ist die vergleichsweise niedrige Steuerbelastung auf laufende Mieteinkünfte. Die Körperschaftsteuer beträgt 15 %, zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag, was eine Steuerlast von lediglich 15,825 % ergibt. Im Vergleich zur Steuerbelastung im Privatvermögen kann dies erhebliche Einsparungen bringen, insbesondere bei ertragsstarken Immobilien.
Die erweiterte Grundbesitzkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) spielt dabei eine Schlüsselrolle. Sie sorgt dafür, dass die GmbH von der Gewerbesteuer befreit bleibt, sofern sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Diese Kürzung sollte jedoch sorgfältig geprüft werden, da bereits minimale “schädliche Tätigkeiten” zu einer Versagung führen können.
2. Erweiterte Grundbesitzkürzung für die Gewerbesteuer
Ohne die erweiterte Grundbesitzkürzung unterliegt eine Immobilien-GmbH grundsätzlich der Gewerbesteuer. Diese kann je nach Standort bis zu 31,5 % betragen. Voraussetzung für die Kürzung ist, dass die GmbH ausschließlich eigene Immobilien verwaltet oder nutzt. Bereits kleinere Tätigkeiten wie die Vermietung möblierter Wohnungen können diesen Vorteil gefährden. Daher ist bei der Gründung und laufenden Tätigkeit einer Immobilien-GmbH höchste Vorsicht geboten.
3. Höhere Gebäudeabschreibungen (AfA)
Ein weiterer steuerlicher Vorteil ergibt sich durch die Möglichkeit, Gebäude mit höheren Abschreibungssätzen zu berücksichtigen. Während im Privatvermögen oft nur 2 % oder 2,5 % AfA angesetzt werden können, erlaubt die GmbH bei gewerblichen Immobilien einen Satz von 3 %. Zusätzlich können Immobilien durch den sogenannten AfA-StepUp neu bewertet werden, was die Abschreibungsbasis erhöht. Dies ist besonders interessant bei der Übertragung von Immobilien in die GmbH.
4. Thesaurierungsvorteile
Durch die niedrige Steuerbelastung können Gewinne in der GmbH effizient thesauriert werden. Anstatt den Gewinn auszuschütten, können bis zu 84,175 % des Ertrags im Unternehmen verbleiben und für die Tilgung von Schulden oder den Erwerb weiterer Immobilien verwendet werden. Selbst bei einer späteren Ausschüttung des Gewinns bleibt die Steuerlast oft geringer als im Privatvermögen.
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH eignet sich daher hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau, sei es als Altersvorsorge oder zur Reinvestition in neue Projekte.
5. Kombination mit Holdingstrukturen
Eine Kombination der Immobilien-GmbH mit einer Holdingstruktur eröffnet zusätzliche Steueroptimierungen. Gewinne können an die Holding steuerfrei weitergeleitet werden, was eine flexible Kapitalnutzung ermöglicht. Besonders bei einem späteren Verkauf der Immobilien (Share Deal) reduziert sich die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn auf rund 1,5 %.
6. Nachfolgegestaltung über die Immobilien-GmbH
Die Immobilien-GmbH ist auch für die steueroptimierte Vermögensnachfolge eine attraktive Option. Immobilienvermögen kann durch Nießbrauchgestaltungen oder die Nutzung von Schenkungsteuerfreibeträgen gezielt übertragen werden. Zudem bieten sich Möglichkeiten, von Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen zu profitieren, wenn die Immobilien als Wohnungsunternehmen strukturiert sind.
7. Alternativen zur Immobilien-GmbH
Immobilien-Familienstiftung
Die Immobilien-Familienstiftung bietet Vorteile, insbesondere durch den Wegfall der Gewerbesteuer und die Möglichkeit, Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Sie eignet sich außerdem für den Schutz des Vermögens vor Gläubigern.
Immobilien-Personengesellschaft
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder die Kommanditgesellschaft (KG) sind weitere Alternativen, insbesondere für Investoren, die gemeinsam in Immobilien investieren. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren können Immobilien in diesen Strukturen steuerfrei verkauft werden.
8. Nachteile der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH
Trotz der vielen Vorteile ist die Immobilien-GmbH nicht für jeden Investor die beste Wahl. Zu den Nachteilen zählen:
• Keine Steuerfreiheit nach 10 Jahren Haltedauer: Veräußerungsgewinne unterliegen der Körperschaftsteuer.
• Einschränkungen bei weiteren Tätigkeiten: Zusätzliche operative Einkünfte können die steuerlichen Vorteile gefährden.
• Höherer Verwaltungsaufwand: Buchhaltung, Jahresabschlüsse und Offenlegungspflichten erhöhen die Kosten.
• Wegzugsbesteuerung: Bei einem Wohnsitzwechsel ins Ausland können erhebliche Steuerforderungen entstehen.
Beratung für Immobilieninvestoren
Die optimale Struktur für Ihre Immobilieninvestitionen hängt von vielen individuellen Faktoren ab, darunter Ihre steuerliche Situation, Ihr Anlageziel und Ihre langfristige Strategie. Unsere Steuerberater in Köln und deutschlandweit stehen Ihnen mit Expertise zur Seite und bieten umfassende Leistungen, darunter:
• Steuerliche Beratung zur Rechtsformwahl
• Gründung von Immobilien-GmbHs und Holdingstrukturen
• Begleitung bei der Nachfolgeplanung und Vermögensübertragung
• Beratung zur erweiterten Grundbesitzkürzung und AfA-Optimierung
Wir bieten Ihnen gerne individuelle Pauschalangebote für die Gründung Ihrer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH.
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TaxSolution Steuerberatung
Am Kabellager 11
51063 Köln
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